土地市場熱 上海多區域地價漲幅快於房價
9月以來，上海先後成交瞭10幅經營性用地，來自張江和周浦的地塊分別刷新瞭各自區域的樓板價紀錄。不過，高價地塊並沒有像往常那樣刺激周邊房價的上漲，上海多個板塊房價漲幅放緩。
9月5日，浦東新區張江南區配套生活基地A1-05地塊為珠海華發所得，成交樓板價高達25765元/平方米，超越去年萬科競得的浦東新區張江高科技園區中區C-10-3、C-10-6地塊21570元/平方米的樓板價，成為瞭張江地區新的單價地王。
9月17日，浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-01-02地塊和A-03-02地塊，成交樓板價分別達到19001和18290元/平方米，壓民間信貸房貸三胎民間信貸倒去年以13335元/平方米樓板價成交的周浦鎮08單元06-05地塊，成為周浦地區單價最高的兩幅地塊。
過去多年，高價地塊的誕生，往往會催生周邊房價的上漲，但這一定律現在已經失效。據德佑地產張江三店介紹，張江地王對周邊樓市的影響並不明顯。目前買賣雙方心理僵持仍較為嚴重，一般二手房的議價空間至少需要達到5%左右才能達成成交，如近期一套陽光花城房源，房東由370萬元降價至340萬元才得以成交。而張江及臨近板塊的新房項目，也基本未受地王的影響，繼續按照原有策略銷售。
據德佑地產地傑國際城店介紹，周浦兩幅地塊高價成交後，周邊市場也沒有產生波動。目前購房者對於房東的降價預期一般在20萬元左右。
德佑地產研究總監陸騎麟表示，在樓市火爆時期，地王的出現會給區域市場起到火上澆油的作用，但目前地王對於周邊房價的帶動作用已經被大幅削弱。這主要還是由於今年市場低迷，買賣雙方的市場預期分歧較大，地王的拉動效應十分有限。不過，這些地王項目建成後，其售價將大大高於周邊樓盤，屆時將會有參考和標桿作用瞭。
從9月情況看，上海土地市場熱度要高於住宅市場。9月19日下午，大發地產聯合垠壹投資發展以10.58億奪得青浦區盈浦街道淀山湖大道南側17-02住宅地塊，樓板價12939元/平方米，溢價43.76%。據現場參與競拍的房企反映，競拍持續瞭快2個小時上百個回合，競爭激烈。陸騎麟指出，土地市場還沒冷下來，下半年開發商資金還是相對充裕，在這種情況之下，金九銀十房價大面積調整的可能性也在減小。
合景泰富上海區域相關負責人認為，供求關系和市場預期導致瞭短期內土地市場仍然火爆。新城控股高級副總裁歐陽捷則認為，上海的情況與其它城市不一樣，上海地價高是因為土地供應嚴重不足，而且未來沒有明顯的新增土地供應量；房價低是因為貸款政策抑制瞭有效需求，造成供求平衡的假象。他指出，"房冷地熱"隻能是階段性的現象，長遠來看還是要靠供求關系決定地價。
歐陽捷指出，一方面，長三角城市上半年成交量持續下滑21%-38%；另一方面，新開工面積與竣工面積存在巨額剪刀差，施工周期在拉長，庫存也隨之增長。未來5年，房企的生態圈將更加殘忍。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-25/10004479913.shtml
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