地產下午茶政策松動 樓市是否迎來下一個漲價時節
圖為 新浪樂居地產下午茶論壇現場
時間：2014年6月20日 14：30-16：30
地點：時代廣場B座6層新浪樂居演播室
嘉賓簡介：(排名不分先後)
王國慶百益龍集團董事長
項目：太湖國際
地址：沈北新區道義各家銀行信貸房貸利率比較2016任何問題免費諮詢林口重劃區地圖北大街53號
陸興祥沈陽新洲地產總經理
項目：浦江禦景灣
地址：渾南新區綺霞街6號，渾南西路與綺霞街交匯處西北側
李磊五洲國際控股有限公司集團營銷管理中心區域營銷副總經理
項目：沈陽五洲國際工業博覽城
地址：於洪區三環快速幹道與304國道交匯處西側
崔鐘凱新希望沈陽置業有限公司總經理
項目：新希望紫檀山
地址：東陵東路86號
王笑克而瑞沈陽首席編輯
周莉佼新浪樂居沈陽地區總經理
論壇回顧：
主持人：大傢下午好，感謝各位在百忙之中參加我們的地產下午茶，和我們一起把脈沈城樓市。據統計，當前有46個城市出臺過限購政策，2014年以來，包括沈陽在內，有21個城市出現"限購松綁"的傳聞。政策松動，樓市是否迎來下一個漲價時節是今天我們要討論的話題。
國傢統計局數據顯示，目前全國許多城市出現量價齊跌的跡象。多數城市都存在著存量房過大的情況，您如何看待當前的房地產市場？針對這種現狀，市場應該如何調整？限購限貸適不適合沈陽房地產市場？首先請王總發表下看法。
王國慶：房地產迎來低迷期 降幅在30%以上
王國慶：我覺得限購政策無論取消不取消對目前市場沒有太大作用。因為現在房地產市場發展這麼多年，真正的問題是需求。我們國傢出臺很多政策限購、限貸，征收房產稅也叫瞭很多年。前幾年為什麼房價下不去？房地產還在漲價？量價齊升，真正原因是需求。一個是剛需，一個是改善性需求。
雲林元長農地貸款
圖為 王國慶 百益龍集團董事長
從今年5月開始全國市場開始不好，在6、7年以前我們對沈陽市場調查，從我們能接觸到的各個企業員工范圍內做調查，80%的人有住房需求，外地來的，剛剛就業的，很大一部分比重都是80後。還有70後和60後改善性需求，原來的房子從它結構、立面到園區方方面面都不適合居住，這部分改善性需求量比較大。還有城市改造，很多動遷導致農村人到城裡就業，這塊我覺得需求量大的原因不是靠我們去調控這些措施能抑制得住。加上大傢買漲不買跌的心理，那個階段都是在買增長，當時的需求量很大。
所以2008年時很多人說房地產完瞭，我覺得不可能，我認為它還會漲，現在我的言論就不一樣。因為在這個階段，我們的調查結果和之前恰好相反，80%有房子，20%沒有房子。有購房需求的人少瞭，然後我們的二產包括三產這幾年沒有大發展，工業也沒有大發展。這會抑制消費，至少抑制人口進城。
未來的房地產會怎樣，任志強講未來肯定會好，還會反彈，我覺得也一定會，但是在短時期內，至少三年內難度非常大。無論是放松限購，還是出臺什麼其他措施，市場短期內難恢復。
住房信息聯網，房產登記後對高端住宅市場會有較大影響，成交在一個階段會大幅度下降。我們還統計瞭幾傢房產商的來電量，這個數據也很恐怖，來電量下降瞭70%。
我們做廣告"城市向北，太湖醉美"，從習慣上看，到沈北看房的人都會到我們項目轉轉為什麼太湖最美，所以我的到訪量降瞭以後我認為別人傢也會降，所以我讓他們去摸。結果是下降瞭70%，傢傢如此。
如果現在沒有好的措施，房地產低迷時代真的來瞭，而且降幅至少30%以上。房地產市場面臨很大困難，是一個不爭的事實，全國情況差不多。除非舊城改造，放開信貸，還有對房地產稅、遺產稅的預期取消掉。
這幾年調控一直在打組合拳，打瞭這麼多組合拳以後留瞭很多的綜合癥。房產稅不一定能收，房地產交易環節的稅收太多瞭，現在買房子去投資是腦子進水瞭，一般不會再考慮，原來買房子賺錢，現在買房子很有可能賠錢。
像沈陽和很多二、三線城市的供應量非常大，我估計庫存能夠消化三、五年。真正出問題的並不是小開發商而是大開發商。因為他融資比例高，數據顯示，資本融資比例很多大房企超過60%。在這種狀況下它隻能靠拋盤，他一甩貨房價肯定會下來。那麼下來以後會不會帶動市場銷售？我認為誰做得早誰可能會贏。降價還要狠，如果是我我會降1000，我一下降到底，讓別人承受不瞭。如果這樣其他傢也有從眾心理，房地產市場就肯定如多米諾骨牌倒下去瞭。
這個時期限購取消市場也不會好轉，政府南遷對渾南樓市影響的預期已經消化掉瞭，已經喊瞭很多年瞭，短時期內，如果沒有特殊情況，我覺得三、五年之內房地產是一個低迷的行業，這是我的想法。
主持人：謝謝王總的精彩觀點，對於王總剛才說的到訪量問題，在今天上午於洪房交會上我們也能貼會到，我們有記者過去看，熱鬧情況不如以前，到訪的特別少。
王國慶：市場現在是一個瓶頸期，需求相對飽和。未來為什麼說它還有希望，因為還有下一波人馬上起來瞭。不過，如果房地產繼續無序發展我覺得是件可怕的事，雖然我自己也做這個行業。市場必須有序發展，你本來想多買幾套房子，留給孫子也是好的，到時候他收你稅，這個心理預期都給你打沒瞭，想想房地產真的是房子不能買。最近很多在談遺產稅，弄一大堆房子交遺產稅都交不起，所以對房地產投資的欲望幾乎下降到微乎其微。
銀行如果放開貸款，國傢資金支持，大的通貨膨脹讓購房者持有的貨幣貶值，然後沖淡過去我們對那些稅的顧慮，比如未來征收房產稅，交易環節的所得稅，這些東西統統弄掉以後，在這種狀況下救市還有可能。
房地產其實我個人覺得它是一個行業，不應該大起大落，我們原來真的是大起，任何一個行業有大起必然有大落，這個是經濟規律。房地產企業一方面平穩過渡很重要，現在是真正的過冬，還有一個就是企業轉型升級，我們做什麼樣的東西更適合百姓，我覺得是很重要的。
陸興祥：投資投機沒市場 房地產洗牌階段來臨
主持人：謝謝王總，陸總您有什麼看法？
陸興祥：我個人認為房地產的調控越調越亂，房地產調控違反瞭本身的市場規律。政府本身對土地財政依賴，導致地價越來越高，地價高反過來打擊房價。
圖為 陸興祥 沈陽新洲地產總經理
房地產經過這麼多年的發展，就看沈陽連續五、六年一直在高位增長，這種高位增長隨著國傢新一輪，今年"十八大"以後不講調控，就是以市場經濟的規律來對你房地產市場長期以來的人為監管進行一個懲罰。
現在的市場投資的希望沒有，投機幾乎沒有市場，未來房地產市場我感覺洗牌的階段到瞭，有好多開發商就會沒有辦法生存下去。房地產接下來進入一個低潮階段。
主持人：針對目前的現狀前兩位老總的發言基本達到共識，房地產市場進入一個低迷期，大傢有沒有不同的見解？
崔鐘凱：房地產市場被推風口浪尖上 應以平常心看待其發展
崔鐘凱：整個房地產市場迎來調整時期不容置疑，對於這樣一種調整不需要去大驚小怪，任何一個行業都會有一個潮起一個潮落，房地產經過這麼多年的發展，它一直處於上升的通道，面對一些調整也是正常的市場規律。所以我覺得對於房地產的一種關註來講，不管它現在的情況是好還是不好，我覺得都應該是用一種正常的心態來看待這樣的一個事情。就像賣汽車一樣，買到手可能是賠錢，但是沒人說我不去買汽車。賣豬肉也一樣，今年好明年便宜，都是非常正常的市場規律，所以我要表達的觀點就是對於房地產目前的調整，無論對於企業也好，對於百姓購房也好，應該正常的看待，不需要大驚小怪。
崔鐘凱 新希望沈陽置業有限公司總經理
另外對於媒體來講，房地產漲100塊錢不要認為是暴漲，跌100塊錢不要以為是拐點，還是以平常心態來看待房地產的正常發展，這些年房地產關系到國際民生，無論從媒體還是政府，對它投入瞭過度的關註，把它推到風口浪尖上。如果把它作為平常的一個行業來看待，實際上它的發展過程都是非常正常的，就是供求關系導致房地產這樣的發展歷程，在這個過程裡面由於過度的關註，無論從政府也好，非市場手段的一些調控，客戶對於市場看得不夠透徹，他的一種盲目投資，或者盲目的悲觀，所以這種大起大落才導致房地產現在這樣一種狀態。
但是我想我沒有那麼的悲觀，因為老百姓的一種居住需求，他是不斷湧現的，我們新生兒也好，從少年到青年他的需求，包括過去買小房子到改善大房子的需求，包括我們城鎮化的一種發展，對於這種大中型城市房地產未來的發展還是可以預期的。
面對當前的一種調整，我把它看成是一個正常的市場反應，應該還是有未來很好的一個發展契機。實際上尤其對中國人口眾多的一個國傢來說，對於我們受傳統文化教育的中國人來說，我們的土地情結和國外不一樣，國外他很少買房子，我們中國人買一個、兩個、三個。隻要我兜裡有點錢，把它投為不動產對我來講更安全，過去的萬元戶存到銀行現在什麼也買不到瞭，房子到任何時候是自己的東西，這是中國人的特點。所以我覺得中國的房地產還是可以起來的，不需要太悲觀。
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- 地產下午茶：政策松動 樓市是否迎來下一個漲價時節(3)
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-23/17232788891.shtml
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